El origen de la Propiedad Horizontal hay que buscarlo en el desarrollo urbano de España, iniciado en la segunda mitad del pasado siglo, y toma carta de naturaleza en la Ley de Propiedad Horizontal de 1960. Comenzamos indicando que la propiedad horizontal nace por la mera existencia de un edificio dividido por pisos o locales, independientes, con titulares separados, sobre alguno de estos elementos. Si estos dos requisitos no se dan, no existe propiedad horizontal. Existe una situación de propiedad horizontal plena y perfecta cuando diversos propietarios junto a su propiedad privativa, ostentan la copropiedad (expresada en porce ntajes o coeficientes) de elementos, zonas o servicios comunes, y existe además un titulo constitutivo regulador de dicha situación. Existe de manera perfecta cuando ocurre: - Una situación material o fáctica: existencia de varios propietarios sobre diversas entidades - Un título formal Hay que matizar que en el caso que los propietarios sean entre dos y cuatro, pueden elegir no acogerse al régimen de administración de la Ley de Propiedad Horizontal, y si al régimen de administración del CC art. 398. ( El artí culo 398 significa un cambio importante respecto del régimen tradicional de la comunidad dominado por el principio del artículo 1.695, 1.a (1). Este último principio supone la combinación de la actuación solidaria con la actuación mancomunada. Esto es, en tanto no haya oposición, cualquier socio puede realizar actos de administración, pero si hay oposición, prevalece la necesidad de unanimidad. En la sociedad se trata, por tanto, de una combinación que premia la atención y diligencia en el cuidado de los as untos sociales, ya para emprenderlos, ya para impedirlos ). De hecho, existe la prehorizontalidad , que es aquella situación jurídica que aparece previamente a la plena y perfecta constitución de la propiedad horizontal. En ella aparecen numerosos conflicto s, incluso más que en la propia propiedad horizontal, por su importancia practica como pueden ser: - El propietario inicial impone decisiones que quizás ya no está en su derecho - Por obligación de sus integrantes a vicios de anulabilidad ciertas decisiones o actuaciones. Supuestos más habituales que dan lugar a una situación de prehorizontalidad: - Construcción de edificios en comunidad - Compraventa de viviendas o locales sobre plano - Aportación de un solar a cambio de parte de lo edificado Pero esto, tiene como inconveniente que todavía no se ha formado la propiedad horizontal, pero tiene convenientemente una voluntad declarada de los propietarios a alcanzar la propiedad horizontal . En la práctica esto es más común que ocurra, dado que en las situaciones en que y a existe un edificio en el cual conviven dos personas, pero comparten elementos comunes, sin haber otorgado el titulo constitutivo pertinente . Para el nacimiento de la propiedad horizontal no es determinante que esté inscrito en el Registro de la Ley de Pr opiedad. Pero la constitución formal del régimen de propiedad horizontal tiene lugar mediante el otorgamiento del titulo constitutivo, que suele coincidir en la mayoría de los casos con la escritura pública notaria de constitución de la división horizontal . Podría darse el caso que lo fuera una resolución judicial, un laudo arbitral o una certificación administrativa (en caso de edificios públicos). La LPH se aplica a todas las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el CC art. 396, hayan otor gado o no el titulo constitutivo de la propiedad horizontal. Se ha oído mencionar a la propiedad horizontal como si de un inmueble se tratara, cuando en realidad es un régimen jurídico, una forma de reglamentar y organizar las relaciones entre copropietar ios. La naturaleza de este negocio jurídico es controvertida, dado que se discute si se tratase de: 1. Un negocio dispositivo que implica una enajenación. 2. Un acto dispositivo, pero no una enajenación, de tal modo no es necesaria la plena disposición sobre la cosa. Salvo en los casos en los que es necesario que el título constitutivo sea otorgado por un juez o un árbitro, o por la Administración, el titulo constitutivo puede ser otorgado por el promotor (o propietario único) por el promotor con los adquiriente s, por todos los propietarios, por un testador, o por el nudo propietario. En general, el título constitutivo de una propiedad horizontal está sujeto al principio de libertad de forma (CC art.1278). Pero si se establece la forma documental pública, a fin de darle carácter probatorio para todos aquellos actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles (CC art.1280). “ La inscripción en el Registro de la Propiedad solo determ ina su eficacia frente a terceros. La propiedad horizontal y cualquier otro derecho real se constituyen y transmiten al margen del Registro de la Propiedad – salvo aquellos casos excepcionales en que la inscripción en el Registro es constitutiva - , porque e n nuestro derecho rige la teoría del titulo y el modo (CC art. 608 y 1095), y lo hacen además con carácter absoluto o de eficacia erga omnes, ya que esta inherente al concepto de derecho real “ (Lefebvre, 2017, Pág. 220 ) . En el título constitutivo de la propiedad horizontal ha de hacer constar la descripción del inmueble (en el conjunto, y la de cada piso y local) y la cuota de participación que corresponda a cada piso o local. Además, la descripción del inmueble ha de e xpresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones. Esto se lleva a cabo, normalmente, en la escritura de declaración de obra. Los elementos comunes (útiles para el adecuado uso y disfrute del edificio) se c aracterizan por su accesoriedad, inseparabilidad e indivisibilidad. Por otro lado, los propietarios tienen unas obligaciones respecto a los elementos comunes, además de hacer frente a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble. --> Si tienes cualquier duda sobre la propiedad horizontal, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

“Aquel por el que el asegurador asume la obligación de indemnizar, dentro de los limites pactados, el daño producido o el pago de un capital para el caso de que se produzca un evento cuyo riesgo es objeto de cobertura.” - El asegurador debe ser una entidad autorizada. - El riesgo debe de estar previamente determinado. - Existirá siniestro cuando el evento sea objeto de cobertura. La póliza del seguro debe incluir las condiciones generales que determinen las condiciones contractuales aplicables a la póliza del seguro, con exigencia de claridad y precisión, además de prohibir las clausulas lesivas. Es conveniente tener en cuenta siempre el contenido de la póliza y su detalle, para conocer la designación de los objetos asegurados y su situación. Las cláusulas limitativas de los derechos deben estar específicamente aceptadas por escrito. Las condiciones particulares suponen la concreción al asegurado y en el contrato específica de las garantías o coberturas incluidas. Por ello, las cosas e intereses sobre las mismas que pueden ser objeto de un seguro por parte de la comunidad, serán aquellas que sean de su titularidad y que son el inmueble, a excepción de los pisos o locales que pertenezcan a cada uno de los comuneros. Elementos asegurables por la comunidad: - La propia edificación, elementos estructurales y sus anexos. - Las instalaciones comunitarias y los servicios con los que la misma cuente. - Revestimientos. - Servidumbres exteriores. - Jardines e instalaciones. - Mobiliario. Un detalle importante para las pólizas aseguradoras es el deber de comunicar inmediatamente el siniest r o. Esto es conocido como el deber de salvamento; es decir, el deber de emplear todos los medios a su alcance para aminorar las consecuencias del siniestro. Al solicitar una oferta a una entidad aseguradora, nos van a ofrecer un abanico amplio de coberturas, y las condiciones particulares suelen contener un cuadro de coberturas. A la hora de definir el objeto asegurado se distingue entre continente y contenido: - Continente: está formado por los elementos estructurales que constituyen el edificio que están incorporados al mismo de forma fija y sus dependencias anexas. - Contenido : los elementos o bienes que pertenecen al edificio de la comunidad de propietarios y que están ubicados en las zonas comunes del mismo o en su recinto para que los puedan usar los miembros de la comunidad En las pólizas hay un límite máximo de indemnización a pagar por todos los conceptos en caso de siniestro. - Sobreseguro : se produce cuando la suma asegurada es superior al interés asegurado. - Infraseguro : la suma es inferior al valor del interés. Este puede ser derogado en cualquier momento, siempre antes del siniestro, por las partes de común acuerdo. LA CUANTIA DE INDEMNIZACION es igual a la suma asegurada por el importe de daños, dividido entre el valor del interés asegurado. E n cualquier momento podemos modificar el valor del interés asegurado. En las pólizas hay varias valoraciones de daños: - V alor nuevo: cuando el valor del bien es el mismo que en el momento de su adquisición. - Valor venal: es el valor a nuevo menos el cálculo de su depreciación por uso. Es decir, el valor que de adquirir ese bien con su antigüedad y el estado de conservación del bien en ese momento. - Seguro a valor total: es una modalidad de coberturas que ofrecen las aseguradoras, y cubrirá el valor total del bien sea cual sea el estado actualmente. El seguro se hará cargo de la diferencia entre el valor nuevo y el valor venal. Cabe hablar de la FRANQUICIA , puesto que a día de hoy nos encontramos muchas ofertas de pólizas de seguros con ella. Significa que existe una cantidad pactada previamente que corre siempre a cargo del asegurado. Se aplica una franquicia por siniestro. En cuanto a la valoración de un daño en un siniestro, esta valoración irá en base a unos baremos que la compañía ofrece según precio de mercado. La valoración puede ser reparada por la aseguradora o bien indemnizada al asegurado. Esto es lo que se conoce como la sustitución del pago de la indemnización.

“ La Ley faculta al presidente o al administrador para que, previo acuerdo de la junta de propietarios, puedan exigir el cumplimiento de las obligaciones pecuniarias recogidas en la LPH art.9.e y f por medio del procedimiento monitorio, con las especialidades establecidas en el antedicho precepto (LPH art.21). La regulación general de este tipo de proceso se encuentra contenido en la LEC art.812 a 828, integrados en el Titulo III del libro IV, dedicado a este último a los procesos especiales .” (Lefebvre, 2017, Pág. 426) El proceso monitorio se encuentra prevenido en el Art.21 de la LPH. El legislador ha elegido la figura del procedimiento monitorio para que las comunidades de propietarios puedan reclamar cantidades pendientes de pago de los propietarios – gastos comunes aquellos individuales no imputables a varias propiedades (LEC art.812.2) se trata de un proceso con poca tramitación, rápido, sencillo y eficaz. Según los datos han tenido altos porcentajes de éxito en la gestión de cobro. De tal forma en este procedimiento para el cobro de gastos comunes, fortalece la posición de la Comunidad de Propietarios frente a los morosos. Para comenzar monitorio tenemos que reunir todas las pruebas suficientes para que se admita a trámite y además salvaguardarnos de que el deudor se oponga a la reclamación. Dado que, en caso de existir oposición, este procedimiento se resolverá en el juicio (juicio verbal o procedimiento ordinario). Los gastos derivados del procedimiento monitorio irán a cargo del demandado- gastos como los honorarios del abogado y procurador, nota simple, burofax, etc. -. Es decir, la Ley establece una regla especial en material de costas procesales que constituye una excepción respecto del régimen general prevenido en la LEC art. 31.2.1,23.2.1, 32.5 y 395. Si la comunidad emplease servicios de letrado y procurador para la defensa jurídica y la representación técnica al objeto de reclamar las cantidades por el trámite el deudor deberá pagarlo con sujeción a los límites establecidos en LEC art.394, los honorarios de letrado y derecho de procurador tanto si la parte deudora atendiese al requerimiento de pago como sino compareciese ante el tribunal. En los casos que el deudor formulase oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, pero si tuviera sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberá incluir en ellas los honorarios de abogado y los derechos de procurador de su intervención en el proceso. Si el demandado no se presenta y no realiza la comparecencia se entenderá como terminado el procedimiento y el letrado de la Administracion de Justicia mandará a ejecutar las cantidades adeudadas. Así mismo, el legislador ha completado y perfeccionado la protección procesal para la exigibilidad de las cantidades reclamables, ampliando el ámbito de sujetos solidariamente responsables, incluso a titulares anteriores y posteriores al periodo en que se devengo la deuda (LPH ar.21.4; AP Pontevedra auto 16-12-19, EDJ839504). El juicio monitorio especial será aplicable tanto a los complejos inmobiliarios privados como a los complejos inmobiliarios privados de hecho o atípicos; es decir, los que no se hayan constituido nunca en una comunidad de propietarios ni en una agrupación de comunidades de propietarios. Es habitual que previo al inicio de un procedimiento monitorio se intente llegar a un acuerdo con el propietario moroso, incluso tramitar un RECONOCIMIENTO Y FRACCIONAMIENTO DE DEUDA –si el propietario está de acuerdo- LAS CANTIDADES RECLAMABLES: I. Gastos generales – sostenimiento del inmueble – cuotas ordinarias II. Gastos extraordinarios – gastos de reparación para el mantenimiento del inmueble – III. Obligaciones de contribución no susceptible de individualización – previa aprobación junta- IV. Fondo de reserva – conservación, reparación y rehabilitación – DOCUMENTOS PARA INICIAR UN PROCEDIMIENTO MONITORIO: 1) Certificación del acta de la CCPP en la que se designe al presidente de la misma, y en la deuda pendiente y acuerde reclamar en los Tribunales. Suele tomarse todos estos acuerdos en una misma junta. 2) Poder para Pleitos. 3) Certificación de la deuda. 4) Burofax, con acuse de recibo, certificación de contendido y factura del gasto del burofax. 5) Diligencia de comunicación (sólo en el caso en los que no se pueda comunicar la deuda al comunero) “ En caso que el deudor atienda al requerimiento de pago realizado por decreto dictado por el letrado de la Administracion de Justicia (LEC art.815.1), tan pronto lo acredite, este mismo funcionario acordara el archivo de las actuaciones (LEC art.817). El pago deberá reunir los requisitos establecidos en el CC art.1157 a 1174, y debe comprender el principal y los gastos invertidos por la comunidad en razón a los requerimientos previos realizados al deudor al menester de que abonase las cantidades adeudadas si estos han sido reclamados y acreditados en el juzgado. El pago deberá comprender las cantidades liquidas establecidas en el propio decreto en el que se acuerda la admisión del monitorio y la práctica del requerimiento ”. (Lefebvre, 2017, Pág. 455) (Memento Practico Lefebvre, 2020)

En primer lugar, comentar que el Estatuto de los Trabajadores, no realiza ninguna mención a los empleados de fincas urbanas – La única mención se encuentra en el RD 1561/1995, sobre jornadas especiales que recoge unos criterios sobre el tiempo de trabajo y descanso de los empleados de fincas urbanas -. Esto significa que no se considera una relación laboral con carácter especial, por tanto, se puede regular su prestación laboral a través de una normal especifica. Como cualquier otra relación laboral se rige por el ESTATUTO DE LOS TRABAJADORES. Bajo la nomenclatura “EMPLEADOS DE FINCAS URBANAS” se incluyen: - Porteros/as - Conserjes - Limpiador/a - Jardinero/a - Vigilante/a de garaje - Controlador/a Como en cualquier otro gremio existe un periodo de prueba en contratación del trabajador; durante el periodo de prueba, el empleado de fincas urbanas tiene los derechos y obligaciones como un trabajador en plantilla. Trascurrido el periodo de prueba sin que se haya producido desistimiento el contrato produce plenos efectos, y el tiempo en periodo de prueba computara en la antigüedad el trabajador. Asimismo, durante el periodo de prueba el portero no tiene derecho al disfrute de la vivienda gratuita. El contrato de trabajo se puede realizar por escrito o de palabra; si bien, cuando la relación laboral sea de duración superior a 4 semanas, el empresario debe informar por escrito al trabajador sobre las principales condiciones de ejecución de la prestación labora. Entre las diferentes modalidades de duración del contrato, encontramos: -Contrato de trabajo de duración determinada (para la realización de una obra o servicio, contrato como interinidad, para atender circunstancias del mercado, acumulación de tareas, o exceso de pedidos). -Contrato de trabajo por tiempo indefinido; en caso de transformación de contratos de trabajo temporales a indefinidos las comunidades de propietarios pueden optar a diferentes bonificaciones. Los empleados de fincas urbanas, como estamos comentando se rigen por el ET, y tienen por tanto derecho a permisos retribuidos (ET art. 37.3, 4, 5 , 6 y 7 redacc RDL 6/2019) en los que el trabajador conserva su derecho a percibir la retribución por estos días no trabajados con el correlativo deber del empleador de ingresar su cotización correspondiente, estos permisos deben hacerse previo aviso y justificación del hecho, ya si bien es cierto que es imprescindible que el empleado avise a la comunidad de propietarios (este aviso puede ser telefónico). Entre los permisos retribuidos encontramos el matrimonio, nacimiento de hijos, por enfermedad, hospitalización e intervención quirúrgica, por un cumplimiento de un deber inexcusable, cuestiones relacionadas con el parto, por cuidado directo de menor/persona con discapacidad/persona que no se valga por si mismo, violencia de género, estudios, y asistencia a consulta medica por el tiempo indispensable para asistir a la consulta. En cuanto a las retribuciones del trabajador, pueden hacerse tanto en especie como en dinero. Vamos a explicar de qué forma se trataría el rendimiento en especie, como, por ejemplo, la ocupación obligatoria de una vivienda en la finca por razones de seguridad y disponibilidad. Estos disfrutaran de suministro de agua y luz de forma gratuita. También existen retribuciones extrasalariales, como lo pueden ser por gastos de locomoción y dietas. Otro tema a tratar son las suplencias, dado que cuando el empleado se encuentra disfrutando de sus vacaciones, licencias, permisos… la comunidad de propietarios debe seguir realizando las funciones diarias necesarias, por este motivo habrá que designar a un suplente con su correspondiente contrato de sustitución por escrito. Existen supuestos en los cuales una comunidad de propietarios puede recurrir a una ETT: 1. Duración incierta 2. Exigencias circunstanciales del mercado 3. Sustitución a trabajadores 4. Proceso de selección Debemos darle información previa a la ETT para que esta pueda hacer la selección de manera eficaz, como son, las características propias del trabajo/tareas a desarrollar, en los riesgos profesionales y también las aptitudes, capacidades y cualificaciones requeridas. Entre las obligaciones más importantes del trabajador le corresponden: 1. Limpieza, conservación y cuidado 2. Deber de vigilar tanto la finca como las personas que entran en el inmueble 3. Cuidar de las viviendas desalquiladas 4. Atender amablemente a las personas solicitantes de noticias 5. Apertura / cierre del portal 6. Comunicar molestias 7. Ocuparse de los servicios, como son calefacción y agua caliente central, centralita telefónica, ascensores, motores… 8. Avisar de averías 9. Traslado de cubos de basura Y un largo etcétera. La comunidad de propietarios deberá proveer a los empleados de fincas urbanas de las herramientas y útiles que precise para la ejecución de los trabajos contratados. En materia de prevención de riesgos laborales, se rige por lo dispuesto en la L 31/1995, de prevención de riesgos laborales y por el RD 486/1997, por lo que establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud en los lugares de trabajo. La comunidad de propietarios tiene que organizar su actividad preventiva: Seguridad en el trabajo Higiene industrial Ergonomía y psicosociología Vigilancia de la salud Prevención de riesgos ante el COVID-19 Con motivo de la emergencia sanitaria producida por la pandemia de COVID-19, EL Gobierno ha aprobado una serie de medidas que afectan directamente a las comunidades de propietarios. Destacamos las recogidas en el procedimiento de actuación para los servicios de prevención de riesgos laborales frente a la exposición al coronavirus. Según estos documentos y el resto de normativa aplicable, es necesario distinguir, en ámbito laboral entre aquellas empresas en las que la exposición al covid puede constituir un riesgo profesional en base a la naturaleza de su actividad empresarial, y aquellas otras en las que la exposición del virus es una situación excepcional, como es el caso de las comunidades de propietarios. La comunidad de propietarios debe organizar el trabajo del empleado de fincas urbanas y facilitar al empleado los equipos de protección personal. Las comunidades con trabajadores especialmente sensibles como lo son mayores de 65, embarazadas, o personas con enfermedades … debe adoptar medidas específicas. Tras hablar de varios temas, os lanzamos una pregunta: ¿Conocéis alguna Comunidad en la cual sean los propios propietarios los que lleven a cabo el mantenimiento/limpieza de la finca?, ¿estaría la Comunidad obligada a dar de alta a uno de los propietarios por dicho trabajo? Realmente en la actualidad, posiblemente veamos pocos casos en los cuales un propietario realice la limpieza del edificio, pero vamos a explicar los dos posibles supuestos: 1. La propia comunidad realiza la limpieza de manera gratuita por todos los vecinos, ya sea, por ejemplo, un sistema rotativo de turnos; de forma que se haría a título de buena vecindad. En este caso no existiría una relación laboral. 2. Que un propietario asuma la limpieza y este reciba una retribución, aquí si existe una relación laboral, puesto que hay un pago por realizar esta función. En este caso explicaremos que existen varias practicas para retribuir a este vecino como son las siguientes: - Perdonar una deuda que este propietario tenga con la Comunidad. - Eximir el pago de las cuotas de la Comunidad durante el plazo que realice la actividad. En cualquiera de estos casos, se trata de una situación ilegal según el ET, y puede ser denunciado por cualquier persona - incluido el beneficiario –